¿Cómo afecta la hipoteca en la Ley de la Segunda Oportunidad?

Es habitual que entre las deudas que acumulan las personas que recurren a la Ley de la Segunda Oportunidad para intentar cancelar sus deudas, se encuentre la deuda hipotecaria. A continuación vamos a explicar cómo afecta esta deuda al procedimiento.

Si tienes una hipoteca, ¿puedes acogerte a la Ley de la Segunda Oportunidad?

Sí, tener una hipoteca no es impedimento para conseguir la exoneración de deudas con la Ley de la Segunda Oportunidad. Sin embargo, si no se está al corriente de su pago, esta deuda no entrará dentro de las que se pueden exonerar en el procedimiento.

El artículo 489.1 de la Ley Concursal, en su punto 8º, excluye expresamente del ámbito de aplicación de la Segunda Oportunidad las deudas con garantía real, como es el caso de la hipoteca:

1. La exoneración del pasivo insatisfecho se extenderá a la totalidad de las deudas insatisfechas, salvo las siguientes:

 

(…)

 

8.º Las deudas con garantía real, sean por principal, intereses o cualquier otro concepto debido, dentro del límite del privilegio especial, calculado conforme a lo establecido en esta ley.

 

Artículo 489.1 de la Ley Concursal

Entonces, la deuda hipotecaria no se podrá exonerar, por lo que no será posible evitar la ejecución de la vivienda. Pero, si no se consigue dinero suficiente para saldar la totalidad de la deuda en la subasta, la deuda que quede pendiente sí se podrá exonerar.

Por ello, el deudor que desea acogerse al procedimiento de la Ley de la Segunda Oportunidad y tiene problemas para pagar su hipoteca puede, finalmente, liberarse de esta deuda también:

• Con el dinero obtenido en la subasta, que puede cubrir toda la deuda.
• Y si hay una deuda remanente después de la subasta, la exoneración se extenderá a la misma.

El papel de la hipoteca a la hora de conservar la vivienda

La Ley de la Segunda Oportunidad permite la cancelación de deudas por distintas vías:

1. La liquidación de la masa activa, lo que significa que el deudor enajena todos sus bienes y cancela todas sus deudas desde el principio.
2. El plan de pagos, que permite conservar los bienes a cambio de exonerar parte de las deudas y atender una serie de pagos para el resto, durante un plazo de 3 o 5 años, según el caso. Esto permite que el deudor conserve sus bienes (y deja de ser moroso).
3. La insuficiencia de masa activa (IMA), por la cual, se puede exonerar de sus deudas al deudor que, no teniendo bienes que liquidar, ni ingresos para seguir un plan de pagos, cumple los requisitos de la Ley de la Segunda Oportunidad.

Pues bien: aunque el deudor opte por liquidar sus bienes para acogerse a la Ley de la Segunda Oportunidad, puede conservar su vivienda si el valor de la hipoteca resulta superior al valor de mercado que alcanzaría el inmueble en ese momento.

Si bien puede sonar un caso un tanto rebuscado, no lo es en absoluto. De hecho, durante la época de la burbuja inmobiliaria que se vivió en España desde finales de los noventa hasta aproximadamente el año 2007, los precios de la vivienda eran muy altos, y esto se hizo que se firmaran muchas hipotecas por un valor muy por encima del que alcanzaron después los precios en el mercado inmobiliario, cuando cayeron a la baja.