¿Qué es una ejecución hipotecaria y cómo intentar paralizarla?
Una ejecución hipotecaria se produce en el momento en el que se ordena la enajenación del bien inmueble, ya sea de forma judicial o no, y tras un procedimiento específico.
Se lleva a cabo mediante la ejecución de la garantía de la hipoteca tras el incumplimiento de los pagos estipulados por parte del deudor.
¿En qué consiste una ejecución hipotecaria?
La ejecución hipotecaria encuentra su regulación en los artículos 681 a 698 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil. Se trata de un procedimiento en el que el acreedor, que habitualmente es una entidad bancaria, interpone una demanda ejecutiva para reclamar al deudor el importe atrasado con los intereses.
Este procedimiento se da cuando el deudor ha contratado, para poder pagar el bien inmueble, un préstamo con garantía hipotecaria. La garantía consiste en la venta de dicho bien, gravado en la escritura de préstamo hipotecario. La ejecución hipotecaria requiere el cumplimiento de ciertos plazos.
Con el primer impago, la entidad bancaria contacta con el deudor para proceder a la búsqueda de una solución adecuada, en los primeros quince días. No obstante, al transcurrir el primer mes, se envía la comunicación oficial que informa de la situación de impago. A los cinco meses, se suele incluir al incumplidor en un registro de morosidad y es al sexto mes cuando se interpone la demanda ejecutiva.
Los procesos de ejecución hipotecaria pueden ser judiciales, si se realiza a través de un tribunal, o en algunos supuestos, no judiciales. En los no judiciales, la demanda judicial no resulta necesaria, sino que se notifica al deudor del uso de una cláusula, en caso de haberla, existente en la hipoteca, llamada «autoridad de venta» y se realiza la ejecución tras un aviso público.
¿Cómo se desarrolla el procedimiento de ejecución hipotecaria?
El procedimiento que se sigue en las ejecuciones hipotecarias judiciales es:
- Se interpone una demanda de ejecución por parte del acreedor hipotecario ante el Juzgado de Primera Instancia en el que radique el bien inmueble, tras un retraso mayor de seis meses en el pago.
- Se notifica la demanda al deudor una vez que se ha admitido a trámite.
- Se permite al deudor la presentación de alegaciones para oponerse a la ejecución hipotecaria.
- Se subasta judicialmente el bien inmueble, si bien, hasta el mismo día de la venta, se puede pagar la deuda y los intereses para paralizar la subasta.
- Por último, se adjudica el bien inmueble.
¿Cómo se paraliza una ejecución hipotecaria?
El procedimiento de ejecución hipotecaria se puede paralizar, e incluso en ocasiones, se puede llegar a anular. La primera recomendación es anteponerse a ello y llegar a un acuerdo con la entidad bancaria, sin evitar sus comunicaciones.
También, es posible acogerse al Código de Buenas Prácticas, solicitando una reestructuración de la deuda o una dación en pago. En este último caso, el deudor podría permanecer en la vivienda con un alquiler social.
No obstante, cuando ya se han dejado de pagar las cuotas hipotecarias, otros modos de paralizar la ejecución son:
- Enervar la acción hipotecaria, lo cual consiste en el pago de las cuotas pendientes con los intereses para eliminar el procedimiento, siempre y cuando sea la vivienda habitual del deudor.
- Alegar que existen cláusulas abusivas en el contrato para que la ejecución hipotecaria se considere nula.
- Certificar que se forma parte de un colectivo vulnerable, de modo que el banco no podrá adjudicarse el bien aunque ya se haya llevado a cabo la ejecución.
- Alegar un error en la notificación, aunque con ello únicamente se gana un poco más de tiempo.
- Obtener nuevos términos en el contrato con la refinanciación de la hipoteca.
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